Lietuvos būsto kainų indeksas 2021 m. pirmąjį ketvirtį buvo 12 proc. didesnis negu tuo pačiu 2020 m. laikotarpiu, rodo Lietuvos statistikos departamento duomenys. Pagal Lietuvos banko skelbiamą pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą, taikomą vertinant antrinės būsto rinkos kainų raidą, 2021 m. liepą būstas buvo 14 proc. brangesnis nei 2020 m. liepą. UAB "Ober-Haus" duomenimis, liepos mėnesį būsto kainų indekso metinis augimo tempas siekė 15 proc. Pastarąjį kartą toks didelis augimo tempas fiksuotas tik 2008 m., tiesa, 2009 m. jis perėjo į 33 proc. kritimą. Dabar plačiai žinoma, kad tuo metu sprogo nekilnojamojo turto kainų burbulas, susidaręs 2006–2008 m., kai būsto kainos keletą metų iš eilės augo kasmet po keliasdešimt procentų. O kaip yra dabar? Ar dabartiniai dviženkliai būsto kainų augimo tempai yra signalas, kad būsto rinka perkaitusi?

Situacija stebima

"Akivaizdu, kad rinka kaista, aktyvumas neslopsta. Mes sakėme kažkada, kad reikia ją stebėti, ir stebime, žiūrime, kaip keičiasi. Aktyvumas išlieka aukštas, nors atskirose srityse prislopsta. Bet vėlgi, vienareikšmiškai pasakyti apie reikšmingą perkaitimą ar pervertinimą  negalime", – aiškino G.Šimkus.

Tarp rizikingų segmentų centrinio šalies banko vadovas įvardijo būsto pirkimą investiciniais tikslais – ne vienos paskolos nekilnojamajam turtui turėjimą.

"Nenoriu labai konkretinti dėl konkrečios priemonės, kuri galėtų būti, kai kalbu apie rizikingesnius būsto segmentus, kol dar neapsispręsta. Bet yra svarstomi įvairūs variantai, taip pat ir dėl griežtesnių vienų ar kitų atsakingo skolinimo nuostatų reikalavimų žmonėms, turintiems antrą paskolą arba antrą, trečią būstą, ir pan.", – sakė jis.

Pasak banko valdybos pirmininko, svarbus yra ir preliminarių sutarčių registravimo siūlymas, jis pateiktas Teisingumo ministerijai ir galėtų padėti įvertinti spekuliacinių sandorių mastą, tiksliau "adresuoti" būsto rinkos perkaitimo riziką, mažinti mokesčių vengimo riziką.

"Tai galbūt šiek tiek užtrunkantis biurokratinis procesas, kuris vėlgi, matant šią kaistančią rinką, norėtųsi, kad būtų greitesnis. Iš kitos pusės, matome, kad šį pasiūlymą palaiko ir kitos viešojo administravimo įstaigos. Tai aš žiūriu optimistiškai į šitą preliminarių sutarčių registravimą", – sakė G.Šimkus.

Kas stabilizuotų rinką?

Finansų ministerijai pateikus kelis nekomercinio NT apmokestinimo plėtros variantus, G.Šimkus atkreipė dėmesį, kad mokestis turi atlikti ne tik pajamų į valstybės ar savivaldybių biudžetus surinkimo, bet ir rinkos stabilizavimo funkciją: "Nekilnojamojo turto rinka kaista, šis mokestis yra vienas iš stabilizuojančių veiksnių. Kaip rodo įvairūs tyrimai, mokesčio tarifo didėjimas gali mažinti nekilnojamojo turto rinkos kintamumą. Tikslingiau būtų formuoti NT mokestį, kuris turėtų ne tik tą biudžeto pajamų tikslą arba savivaldybių pajamų, bet galėtų atliepti ir stabilizuojančią funkciją."

Pasak G.Šimkaus, mokestis turi būti efektyvus, paprastai administruojamas, lengvai suprantamas, užtikrinti vertikalų teisingumą (pasižymėti progresyvumu) ir horizontalų teisingumą (panašūs objektai apmokestinami vienodai).

Finansų ministerija siūlo plėsti gyventojų NT apmokestinimą, lengvatas taikyti pagrindiniam būstui: arba apmokestinti mažesniu tarifu, arba visiškai neapmokestinti, arba taikyti neapmokestinamąjį dydį. Viena iš alternatyvų gali būti ir dabartinio būsto apmokestinimo modelio tobulinimas, kai šis NT yra apmokestinamas progresiniu 0,5–2 proc. tarifu, tačiau tik nuo 150 tūkst. eurų vertės, o turintiems tris ir daugiau vaikų arba neįgalų vaiką – nuo 200 tūkst. eurų.

Skirtingi matavimo metodai

Pasak Lietuvos banko Sisteminės rizikos modeliavimo skyriaus vadovo Jauniaus Karmelavičiaus, analizavusio būsto kainų tvarumą, yra keletas skirtingų jo skaičiavimo metodų.

Kas yra fundamentali būsto kaina?

"Tai patogus naudoti, tačiau tiesiogiai nestebimas, sunkiai apibrėžiamas ir sunkiai išmatuojamas dydis, – komentuoja J.Karmelavičius. – Fundamentali būsto kaina gali būti apibrėžiama kaip kaina, pagrįsta pamatiniais, ilgalaikiais paklausą ir pasiūlą lemiančiais veiksniais, tokiais kaip gyventojų pajamos, šalies gyventojų skaičiaus augimas, kredito prieinamumas, statybų sąnaudos ir kt. Tokią kainą galima apibrėžti ir pasitelkiant būsto išlaikymo sąnaudų sąvoką, kuri fundamentalias būsto kainas sieja su paskolų palūkanomis, mokesčiais, būsto nusidėvėjimo tempu, infliacija ir būsto pirkimo alternatyva – būsto nuomos išlaidomis. Kitas vyraujantis fundamentalių kainų vertinimo būdas grindžiamas būsimų viso gyvenimo nuomos pajamų, atmetus būsto nusidėvėjimą, dabartine verte. Panašiai akcijų rinkoje skaičiuojama teisinga akcijų vertė, prilyginama pajamų iš dividendų dabartinei vertei."

Skaičiuojant fundamentalias būsto kainas Lietuvos banke, remiamasi trimis skirtingais metodais: skaičiuojami santykiniai rodikliai; taikomi statistiniai filtrai; taikomi ekonometriniai modeliai.

Santykinių rodiklių skaičiavimas grindžiamas prielaida, kad jeigu būsto kainų ir pasirinkto rodiklio, pavyzdžiui, vidutinio darbo užmokesčio, santykis žymiai viršija ilgojo laikotarpio vidurkį, galima manyti, kad kainos yra pervertintos. Kadangi darbo užmokestis yra pamatinis būsto paklausos veiksnys, o nuomos išlaidos – būsto pirkimo alternatyva, vertinami būsto kainų santykio su šiais dviem rodikliais nuokrypiai nuo ilgalaikės tendencijos.

Darbo užmokesčio nominaliojo dydžio negalima priimti kaip duotybės, jeigu darbo rinkoje susiformavę disbalansai.

Pasak J.Karmelavičiaus, darbo užmokestis pastaruosius penketą metų augo sparčiau nei būsto kainos, o tai lemia didelį būsto įperkamumą, kuris leidžia būsto kainoms dar labiau kilti. Nuomos kainos per pastaruosius dešimt metų kone padvigubėjo, todėl būstą įsigyti, palyginti su būsto nuoma, yra santykinai pigiau.

Vis dėlto darbo užmokesčio nominaliojo dydžio negalima priimti kaip duotybės, jeigu darbo rinkoje susiformavę disbalansai. Pavyzdžiui, kurį laiką užsitęsęs ir našumo augimą žymiai viršijęs darbo užmokesčio augimas, susijęs su darbuotojų trūkumu, gali lemti nepagrįstai aukštą darbo užmokesčio lygį. Be to, būsto rinka per didesnį statybos sektorių ir didesnę darbo paklausą taip pat gali daryti didelę įtaką bendram darbo užmokesčio augimui. Tokia įtaka buvo daroma 2005–2008 m. Jeigu būsto kainos yra per aukštos, nuomos kainos taip pat gali netvariai augti.

"Siekdami nustatyti, ar ekonomika neperkaitusi, ekonomistai jau nuo seno naudoja įvairius statistinius filtrus, pavyzdžiui, bendrojo vidaus produkto lygį skaido į trendą ir ciklinę dalį, – aiškina J.Karmelavičius. – Tokių filtrų privalumas yra gana paprastas jų naudojimas, tačiau taip nesiremiama jokiais kitais ekonominiais rodikliais, išskyrus rodiklį, kuris filtruojamas (…) Lietuvos būsto kainų nominaliajam ir realiajam indeksui (pastarasis, padalijus iš vartotojų kainų indekso, parodo santykinį būsto brangumą, palyginti su bendruoju vartotojų išlaidų krepšeliu), aiškėja, kad 2020–2021 m. abu šie rodikliai rodo teigiamą būsto kainų ciklinę dalį, kuri susidarė dėl keletą metų iš eilės užsitęsusio spartaus būsto kainų augimo. Taip pat aiškiai matyti, kad statistinių filtrų taikymas, kaip ir kiti metodai, 2005–2008 m. rodo gana didelį būsto kainų atotrūkį nuo fundamentaliųjų verčių."

Jo teigimu, paminėti metodai grindžiami arba tik būsto kainomis, arba tik vienu papildomu rodikliu. Taip būsto kainų dinamika analizuojama neįvertinant kitų veiksnių, kurie gali būti susiję su būsto rinka ir lemti būsto paklausos ir pasiūlos raidą. Suprasti, kokie veiksniai ir kaip gali būti susiję su būsto kainų kaita, ir įvertinti, ar būsto kainos yra subalansuotos, leidžia ekonometriniai modeliai, nors tai kur kas sudėtingesni metodai nei santykių skaičiavimas ar statistinių filtrų taikymas. Fundamentalių būsto kainų skaičiavimui Lietuvos banke paprastai taikomi du ekonometriniai modeliai – kointegracijos ir nepusiausvyros.

Kointegracijos, arba ilgojo laikotarpio pusiausvyros, modelis numato, kad egzistuoja tam tikras ilgalaikis ryšys tarp būsto kainų ir pasiūlą bei paklausą lemiančių veiksnių: BVP vienam gyventojui, šalies gyventojų skaičiaus, statybų sąnaudų kainų indekso ir būsto kredito portfelio. Nors ilguoju laikotarpiu, pavyzdžiui, per dešimt metų, ryšys tarp šių kintamųjų yra pakankamai pastovus, trumpuoju laikotarpiu gali susidaryti tam tikrų nukrypimų, besireiškiančių kaip santykinai didelės arba santykinai mažos būsto kainos.

Nepusiausvyros modelis numato, kad būsto rinkoje nebūtinai egzistuoja pusiausvyra, t.y. tam tikrais laikotarpiais būsto paklausa gali būti didesnė už pasiūlą (arba atvirkščiai), todėl būsto kainos gali kilti (arba kristi). Besikeičiančią būsto paklausą lemia urbanizacija, gyventojų pajamos, kredito prieinamumas, lūkesčiai ir kt. Būsto pasiūlą veikia statybos sąnaudų kainos, naujų būstų pasiūla, taip pat statybos įmonių prieiga prie finansavimo šaltinių. Nepusiausvyros modeliu įvertinus visų šių rodiklių sąveiką, pasak J.Karmelavičiaus, 2021 m. pradžioje būsto kainos fundamentalias būsto kainas viršijo 10 proc.